你听说过深圳有个神秘代号叫"罗湖95 98"吗？??♀?哎哟别想歪了，这可不是什么地下暗号，而是深深影响着我们每个深圳人的重要发展规划！今天咱们就像喝早茶一样，慢慢聊聊这个话题。
?罗湖95 98是啥玩意儿？
简单来说，这其实是两个城市规划方案。"95"说的是1995年那个《罗湖区分区规划》，"98"是1998年的《深圳市罗湖区分区规划（1998-2010）》。当时规划局的人就像搭积木，把罗湖未来二十年的模样都给规划明白了。
你可能会问：都过去二十多年了，现在聊这个还有意思？哎别急，现在福田、南山那些网红片区当年可都是弟弟，当时罗湖可是深圳的亲儿子啊！现在的京基100、地王大厦，哪个不是踩着当年规划的节奏蹦出来的？
??当年规划有啥猛料？
1995年方案里藏着几个神仙操作：? 口岸经济带：罗湖口岸周边要搞成"深港合作示范区"? 东门步行街：全国最早的商业步行街模板? 笋岗物流园：亚洲最大"仓储超市集聚区"
举个栗子?，笋岗现在变成"宝能中心"这种商务区，其实二十年前就埋下伏笔了。当年规划说这里要转型，现在你看那些玻璃幕墙大楼，可不就是照着剧本演嘛！
?新旧方案对对碰（手动做个表格）| 项目 | 1995方案重点 | 1998方案升级版 ||------------|---------------|---------------|| 发展方向 | 口岸经济 | 深港融合 || 产业布局 | 商贸+物流 | 金融+服务 || 交通规划 | 扩建火车站 | 地铁1号线 || 住宅规划 | 建设福利房 | 商住综合体 |
从这表能看出来，短短叁年间规划思路明显升级了。98年那版规划，直接把地铁建设时间表都敲定了，这种前瞻性真不是盖的！
?现在对我们有啥影响？
说个冷知识?：现在罗湖二手房交易量稳居全市前叁，很多老小区的改造空间，都跟当年规划划定的用地性质有关！比如翠竹街道那些80年代老楼，为啥能改造成长租公寓？答案就在98年规划里的"弹性用地"条款。
再看看最近火出圈的"深港消费城"计划，其实就是95方案里"口岸经济带"的4.0版本。二十多年前的规划，现在还能接着续杯，你说绝不绝？
?独家数据放送? 罗湖现有甲级写字楼空置率仅18.7%（2023Q2数据）? 港人置业占比从2019年的5%飙升至23%? 辖区黄金珠宝公司年营收突破1200亿? 深港日均通关人次恢复至疫情前85%
这些数字背后，老规划就像打底裤，默默支撑着罗湖的转型升级。那些总说罗湖老了的人，怕是没看懂这些规划密码本！
??未来会玩什么新花样？
根据最新风声，罗湖正在憋大招：→ 重建口岸片区形成"半小时深港生活圈"→ 把布吉河改造成"深圳版清溪川"→ 东门步行街要搞AR元宇宙商圈→ 笋岗片区转型"新消费创新实验室"
听着就带劲吧？不过说实在的，这些新点子跟老规划一脉相承。就像做肠粉，米浆配方没变，只是加了新配料。
30条相关词：城市规划 深港融合 城市更新 口岸经济 旧改政策 商住综合体 轨道交通 TOD模式 产业升级 消费中心 跨境电商 黄金珠宝 金融科技 城市更新条例 土地整备 容积率 功能分区 产城融合 职住平衡 地下空间 智慧城市 遗产保护 滨水空间 立体交通 城市天际线 商业动线 都市更新 存量开发 楼宇经济 政企合作 棚改政策 土地招拍挂
?独家见解：最近跟规划局朋友吃饭听到个猛料——罗湖正在研究"空中权"转让制度，简单说就是把老旧小区上方的未开发空间打包卖钱，这可是一线城市首次尝试。要是搞成了，你家老房子可能要长出摩天大楼！
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